3. Settore Alberghiero/Termale - Riduzione del F.do Amm.to
Società di Capitali, con esercizio coincidente con l’anno solare, operante nel settore alberghiero (Codice Ateco 55.1000), che redige il bilancio secondo i principi contabili nazionali.
- Anno d’acquisto Albergo: 2010;
- Costo Storico Albergo: 1.000.000;
- Aliquota Amm.to: 3%;
- VNC al 2021: 655.000.
- Valore di Mercato al 2021: 1.155.000;
- Valore MAX di Rivalutazione: 500.000;
- Saldo Attivo di Rivalutazione non affrancato.
- Valore di Sostituzione al 2021: 1.750.000.
“La rivalutazione di un’immobilizzazione materiale o un bene immateriale di per sé non comporta una modifica della vita utile. Restano ferme le disposizioni dei principi contabili nazionali di riferimento che prevedono l’aggiornamento della stima della vita utile nei casi in cui si sia verificato un mutamento delle condizioni originarie di stima“.
Nel 2021, la Società alberghiera, decide di rivalutare il suo unico Fabbricato Strumentale di categoria catastale D/2, dando mandato ad una società indipendente di elevato standing, di formulare una perizia di stima del valore economico dell’immobile. In data 30 dicembre 2021, viene emessa la perizia di stima, la quale attribuisce al solo Immobile (senza l’area sottostante) un valore di mercato di 1.155.000.
La società Alberghiera decide di eseguire la rivalutazione per un importo che si attesta ad un livello intermedio, compreso tra il valore economico del bene e quello di libro risultante alla chiusura dell’esercizio di riferimento.
VALORE DI MERCATO (1.155.000) – VNC 2021 (655.000) = 500.000 –> Rivalutazione Max Consentita
Rivalutazione Effettuata–>315.000
| ORIGINARIO Piano di Amm.to ALBERGO | |||||
| Valori arrotondati all'unità di Euro | |||||
| ANNO | COSTO STORICO | Q.TA AMM.TO | F.DO AMM.TO | VNC | RESIDUA VITA UTILE |
| 2010-Atto d'acquisto | 1.000.000 | 33,33 | |||
| 2010 | 1.000.000 | 15.000 | 15.000 | 985.000 | |
| 2011 | 1.000.000 | 30.000 | 45.000 | 955.000 | |
| ... | ... | ... | ... | ... | |
| 2020 | 1.000.000 | 30.000 | 315.000 | 685.000 | |
| 2021 | 1.000.000 | 30.000 | 345.000 | 655.000 | 21,83* |
| 2022 | 1.000.000 | 30.000 | 375.000 | 625.000 | |
| ... | ... | ... | ... | ... | |
| 2042 | 1.000.000 | 30.000 | 975.000 | 25.000 | |
| 2043 | 1.000.000 | 25.000 | 1.000.000 | -- | |
| ToTale | 1.000.000 | ||||
| *Residua Vita Utile-->(VNC'21/Q.TA AMM.TO'21)--> (655.000/30.000) = 21,83 |
La riduzione del F.do Amm.to, determina un allungamento della residua vita utile fiscale e ammortamenti calcolate su un costo analogo a quello originario, con aliquota annua in misura non superiore all’aliquota di amm.to stabilita dal D.M. 31/12/1988.
Ultimo periodo ART. 6 D.M. 162/2001:
“Il valore netto del bene risultante dal bilancio nel quale la rivalutazione è eseguita, aumentato della maggiore quota di ammortamento derivante dal valore rivalutato, non può essere superiore al valore realizzabile o fondatamente attribuito“.
Da un punto di vista Operativo:
VNC’21+MAGGIORE Q.TA AMM.TO’21 –>INFERIORE o UGUALE al VALORE DI MERCATO
(970.000+0)<1.155.000
Limite Rispettato!
La verifica del rispetto del “Valore di Sostituzione”, non è applicabile, in quanto il costo storico non subisce modifiche per effetto della rivalutazione.
| NUOVO Piano di Amm.to (con ALLUNGAMENTO della Residua Vita Utile) | |||||||
| Valori arrotondati all'unità di Euro | |||||||
| ANNO | COSTO STORICO | Q.TA AMM.TO | F.DO AMM.TO | VNC | RESIDUA VITA UTILE | Maggiore Q.TA AMM.TO | |
| 2010 | 1.000.000 | 15.000 | 15.000 | 985.000 | |||
| 2011 | 1.000.000 | 30.000 | 45.000 | 955.000 | |||
| ... | ... | ... | ... | ... | ... | ||
| 2020 | 1.000.000 | 30.000 | 315.000 | 685.000 | |||
| Rivalutazione | -315.000 | ||||||
| 2021 | 1.000.000 | 30.000 | 30.000 | 970.000 | 32,33 | ||
| ... | ... | ... | ... | ... | ... | ||
| 2043 | 1.000.000 | 30.000 | 690.000 | 310.000 | 5.000 | ||
| ... | ... | ... | ... | ... | ... | ||
| 2053 | 1.000.000 | 30.000 | 990.000 | 10.000 | 30.000 | ||
| 2054 | 1.000.000 | 10.000 | 1.000.000 | 10.000 | |||
| 1.000.000 | 315.000 | ||||||
Qualora, la Società avesse optato per una rivalutazione pari all’ammontare massimo consentito (euro 500.000), nel rispetto del limite stabilito dall’art. 11 della L. 342/2000 e dal D.M. 162/2001, avrebbe ridotto il f.do amm.to fino a concorrenza del suo ammontare (euro 315.000) e per la parte residua di rivalutazione (euro 185.000) avrebbe potuto utilizzare il metodo di rivalutazione del costo storico.
Come precisato dalla Circolare n. 57/2002, i diversi metodi di rivalutazione, individuati dall’art. 5 del D.M. 162/2001, possono essere utilizzati anche contestualmente per rivalutare il medesimo bene.
Ultimo periodo ART. 6 D.M. 162/2001:
“Il valore netto del bene risultante dal bilancio nel quale la rivalutazione è eseguita, aumentato della maggiore quota di ammortamento derivante dal valore rivalutato, non può essere superiore al valore realizzabile o fondatamente attribuito“.
Da un punto di vista Operativo:
VNC’21+MAGGIORE Q.TA AMM.TO’21 –>INFERIORE o UGUALE al VALORE DI MERCATO
1.149.450+5.550=1.155.000
Limite Rispettato!
Secondo la dottrina, il costo storico del bene rivalutato non può essere superiore al costo di acquisto di un bene nuovo della medesima tipologia, ovvero al valore attuale del bene incrementato dei costi di ripristino della sua originaria funzionalità (c.d. “Valore di Sostituzione“):
1.185.000<1.750.000
Limite Rispettato!
| NUOVO Piano di Amm.to (con ALLUNGAMENTO della Residua Vita Utile) | |||||||
| Valori arrotondati all'unità di Euro | |||||||
| ANNO | COSTO STORICO | Q.TA AMM.TO | F.DO AMM.TO | VNC | RESIDUA VITA UTILE | Maggiore Q.TA AMM.TO | |
| 2010 | 1.000.000 | 15.000 | 15.000 | 985.000 | |||
| 2011 | 1.000.000 | 30.000 | 45.000 | 955.000 | |||
| ... | ... | ... | ... | ... | ... | ||
| 2020 | 1.000.000 | 30.000 | 315.000 | 685.000 | |||
| Rivalutazione | -500.000* | ||||||
| 2021 | 1.185.000 | 35.550 | 35.550 | 1.149.450 | 32,33 | 5.550 | |
| ... | ... | ... | ... | ... | ... | ||
| 2053 | 1.185.000 | 35.550 | 1.173.150 | 11.850 | 35.550 | ||
| 2054 | 1.185.000 | 11.850 | 1.185.000 | -- | 11.850 | ||
| 1.185.000 | 500.000 | ||||||
| *Essendo l'importo max di rivalutazione superiore al F.do amm.to, quest'ultimo può essere ridotto soltanto fino a concorrenza del suo ammontare. Per la parte residua di rivalutazione viene utilizzato il metodo di rivalutazione del costo storico. |
In deroga all’art. 2426 c.c. che impone quale criterio di valutazione delle immobilizzazioni quello del costo di acquisto o di produzione, è consentito attribuire ai beni oggetto di rivalutazione, un nuovo valore che si attesta a un livello non superiore ai limiti imposti dalla L. 342/2000 e del D.M. 162/2001.
La riduzione del f.do amm.to consenta di non incrementare le quote di amm.to che andranno ad incidere civilisticamente sul risultato d’esercizio.
La rivalutazione dell’attivo, determina un incremento del patrimonio netto aziendale, conseguente all’iscrizione del saldo attivo di rivalutazione in contropartita dei maggiori valori attribuiti ai beni rivalutati. Il vantaggio che si consegue da un punto di vista civilistico è appunto la patrimonializzazione dell’impresa.
| Ipotesi 1: Rivalutazione per un importo che si attesta ad un livello intermedio. | ||
| Conti CO.GE. | Dare | Avere |
| F.DO AMM.TO FABBRICATO | 315.000 | |
| RISERVA DI RIVALUTAZIONE Art. 6bis DL 23/2020* | 315.000 | |
| Ipotesi 2: Rivalutazione per l'importo max consentito | ||
| Conti CO.GE. | Dare | Avere |
| F.DO AMM.TO FABBRICATO | 315.000 | |
| FABBRICATO | 185.000 | |
| RISERVA DI RIVALUTAZIONE Art. 6bis DL 23/2020* | 500.000 | |
| *E' opportuno e consigliabile aprire uno specifico conto co.ge. nel piano dei conti |
Sui maggiori valori dei beni e delle partecipazioni, non è dovuta alcuna imposta sostitutiva o altra imposta. Il riconoscimento dei maggiori valori ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP avviene a decorrere dell’esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è eseguita. Consentendo di ridurre la plusvalenza da tassare o la minusvalenza da dichiarare in caso di cessione (dopo che sia trascorso il “periodo di sospensione”).
La riduzione del solo f.do amm.to determina l’allungamento del periodo di ammortamento fiscale, senza generare un incrementare delle quote di amm.to che andranno ad incidere sull’imponibile fiscale di ciascun periodo d’imposta. Di contro, non consente di incrementare il plafond di deducibilità fiscale delle spese di manutenzione/riparazione/ammodernamento /trasformazione, di cui all’art. 102 co. 6 TUIR. Consentirà invece, di conseguire in fase di realizzo, una minore plusvalenza da tassare o una maggiore minusvalenza da dichiarare (dopo che sia trascorso il “periodo di sospensione”).
| Ipotesi 1: Non Affrancamento della Riserva di Rivalutazione + Rivalutazione "Intermedia" | |||||||
| RIVALUTAZIONE Art. 6bis DL 23/2020 "Settore Alberghiero/Termale" | |||||||
| MOD. REDDITI SC 2022 - Prospetto del Capitale e delle Riserve | |||||||
| RS 140 | Saldo Iniziale | Incrementi | Decrementi | Saldo Finale | |||
| 315.000 | 315.000 | ||||||
| Ipotesi 2: Non Affrancamento della Riserva di Rivalutazione + Rivalutazione "MAX" | |||||||
| RIVALUTAZIONE Art. 6bis DL 23/2020 "Settore Alberghiero/Termale" | |||||||
| MOD. REDDITI SC 2022 - Prospetto del Capitale e delle Riserve | |||||||
| RS 140 | Saldo Iniziale | Incrementi | Decrementi | Saldo Finale | |||
| 500.000 | 500.000 |