1. Settore Alberghiero/Termale - Rivalutazione del Costo Storico e del F.do Ammo.to
Società di Capitali, con esercizio coincidente con l’anno solare, operante nel settore alberghiero (Codice Ateco 55.1000), che redige il bilancio secondo i principi contabili nazionali.
- Anno d’acquisto Albergo: 2010;
- Costo Storico Albergo: 1.000.000;
- Aliquota Amm.to: 3%;
- VNC al 2021: 655.000.
- Valore di Mercato al 2021: 1.155.000;
- Valore MAX di Rivalutazione: 500.000;
- Saldo Attivo di Rivalutazione non affrancato.
- Valore di Sostituzione al 2021: 1.750.000.
“La rivalutazione di un’immobilizzazione materiale o un bene immateriale di per sé non comporta una modifica della vita utile. Restano ferme le disposizioni dei principi contabili nazionali di riferimento che prevedono l’aggiornamento della stima della vita utile nei casi in cui si sia verificato un mutamento delle condizioni originarie di stima“.
Nel 2021, la Società alberghiera, decide di rivalutare il suo unico Fabbricato Strumentale di categoria catastale D/2, dando mandato ad una società indipendente di elevato standing, di formulare una perizia di stima del valore economico dell’immobile. In data 30 dicembre 2021, viene emessa la perizia di stima, la quale attribuisce al solo Immobile (senza l’area sottostante) un valore di mercato di 1.155.000.
La rivalutazione viene eseguita per l’ammontare massimo consentito, nel rispetto del limite stabilito dall’art. 11 della L. 342/2000 e dal D.M. 162/2001:
VALORE DI MERCATO (1.155.000)-VNC’21 (655.000) =500.000
| ORIGINARIO Piano di Amm.to ALBERGO | |||||
| Valori arrotondati all'unità di Euro | |||||
| ANNO | COSTO STORICO | Q.TA AMM.TO | F.DO AMM.TO | VNC | RESIDUA VITA UTILE |
| 2010-Atto d'acquisto | 1.000.000 | 33,33 | |||
| 2010 | 1.000.000 | 15.000 | 15.000 | 985.000 | |
| 2011 | 1.000.000 | 30.000 | 45.000 | 955.000 | |
| ... | ... | ... | ... | ... | |
| 2020 | 1.000.000 | 30.000 | 315.000 | 685.000 | |
| 2021 | 1.000.000 | 30.000 | 345.000 | 655.000 | 21,83* |
| 2022 | 1.000.000 | 30.000 | 375.000 | 625.000 | |
| ... | ... | ... | ... | ... | |
| 2042 | 1.000.000 | 30.000 | 975.000 | 25.000 | |
| 2043 | 1.000.000 | 25.000 | 1.000.000 | -- | |
| ToTale | 1.000.000 | ||||
| *Residua Vita Utile-->(VNC'21/Q.TA AMM.TO'21)--> (655.000/30.000) = 21,83 |
La rivalutazione proporzionale del Costo Storico e del relativo fondo ammortamento, consente di ammortizzare il bene secondo il piano di ammortamento originario, con aliquota annua di amm.to in misura non superiore all’aliquota stabilita dal D.M. 31/12/1988.
VALORE MAX di RIVALUTAZIONE/VNC’20 = 500.000/685.000=0,730
Costo Storico Rivalutato:
1.000.000+(1.000.000*0,730)=1.729.927
F.do Amm.to Rivalutato:
315.000+(315.000*0,730)=544.927
Check:
(1.000.000*0,730)-(315.000*0,730)=500.000–>Valore MAX di Rivalutazione
Ultimo periodo ART. 6 D.M. 162/2001:
“Il valore netto del bene risultante dal bilancio nel quale la rivalutazione è eseguita, aumentato della maggiore quota di ammortamento derivante dal valore rivalutato, non può essere superiore al valore realizzabile o fondatamente attribuito“.
Da un punto di vista Operativo:
VNC’21+MAGGIORE Q.TA AMM.TO’21 –>INFERIORE o UGUALE al VALORE DI MERCATO
1.133.102+21.898=1.155.000
Limite Rispettato!
Secondo la dottrina, il costo storico del bene rivalutato non può essere superiore al costo di acquisto di un bene nuovo della medesima tipologia, ovvero al valore attuale del bene incrementato dei costi di ripristino della sua originaria funzionalità (c.d. “Valore di Sostituzione“):
1.729.927<1.750.000
Limite Rispettato!
| NUOVO Piano di Amm.to (INVARIANZA della Residua Vita Utile) | |||||||
| Valori arrotondati all'unità di Euro | |||||||
| ANNO | COSTO STORICO | Q.TA AMM.TO | F.DO AMM.TO | VNC | RESIDUA VITA UTILE | Maggiore Q.TA AMM.TO | |
| 2010 | 1.000.000 | 15.000 | 15.000 | 985.000 | |||
| 2011 | 1.000.000 | 30.000 | 45.000 | 955.000 | |||
| ... | ... | ... | ... | ... | |||
| 2020 | 1.000.000 | 30.000 | 315.000 | 685.000 | |||
| Rivalutazione | 729.927 | 229.927 | |||||
| 2021 | 1.729.927 | 51.898 | 596.825 | 1.133.102 | 21,83* | 21.898 | |
| ... | ... | ... | ... | ... | ... | ||
| 2042 | 1.729.927 | 51.898 | 1.686.679 | 43.248 | 21.898 | ||
| 2043 | 1.729.927 | 43.248 | 1.729.927 | -- | 18.248 | ||
| ToTale | 1.729.927 | 500.000 | |||||
| *Residua Vita Utile-->(VNC'21/Q.TA AMM.TO'21)--> (1.133.102/51.898) = 21,83 |
In deroga all’art. 2426 c.c. che impone quale criterio di valutazione delle immobilizzazioni quello del costo di acquisto o di produzione, è consentito attribuire ai beni oggetto di rivalutazione, un nuovo valore che si attesta a un livello non superiore ai limiti imposti dalla L. 342/2000 e del D.M. 162/2001.
La rivalutazione proporzionale del costo storico e del relativo f.do amm.to, consente di mantenere inalterato l’originario piano di ammortamento, attraverso maggiori quote di ammortamento che andranno ad incidere sul risultato d’esercizio.
La rivalutazione dell’attivo, determina un incremento del patrimonio netto aziendale, conseguente all’iscrizione del saldo attivo di rivalutazione in contropartita dei maggiori valori attribuiti ai beni rivalutati. Il vantaggio che si consegue da un punto di vista civilistico è appunto la patrimonializzazione dell’impresa.
| Conti CO.GE. | Dare | Avere |
| FABBRICATO | 729.927,01 | |
| F.DO AMM.TO FABBRICATO | 229.927,01 | |
| RISERVA DI RIVALUTAZIONE Art. 6bis DL 23/2020* | 500.000,00 | |
| *E' opportuno e consigliabile aprire uno specifico conto co.ge. nel piano dei conti |
Sui maggiori valori dei beni e delle partecipazioni, non è dovuta alcuna imposta sostitutiva o altra imposta. Il riconoscimento dei maggiori valori ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP avviene a decorrere dell’esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è eseguita.
La rivalutazione proporzionale del costo storico e del relativo f.do amm.to consente di dedurre fiscalmente maggiori ammortamenti (con aliquota annua di amm.to non superiore a quanto stabilito dal D.M. 31/12/1988.), oltre a consente di incrementare il plafond di deducibilità fiscale delle spese di manutenzione/riparazione/ ammodernamento/ trasformazione, ai sensi dell’art. 102 co. 6 TUIR, e di conseguire in fase di realizzo, una minore plusvalenza da tassare o una maggiore minusvalenza da dichiarare (dopo che sia trascorso il “periodo di sospensione”).
| Ipotesi: Non Affrancamento della Riserva di Rivalutazione | |||||||
| RIVALUTAZIONE Art. 6bis DL 23/2020 "Settore Alberghiero/Termale" | |||||||
| MOD. REDDITI SC 2022 - Prospetto del Capitale e delle Riserve | |||||||
| RS 140 | Saldo Iniziale | Incrementi | Decrementi | Saldo Finale | |||
| 500.000 | 500.000 |